就在市场风传部分房源开始出现打折销售的时候，网易房产却发现，降价只是一句口号，更多的项目是在玩“假摔”。
降价楼盘成交价不跌反升
方方工作室在对上海主力在售项目进行价格调研后发现，外环附近的中低端楼盘率先打车“折扣牌”，不过实际成交价却并与之前持平甚至略高。
比如松江九亭的新盘－西郊百丽苑，开盘打出“8.8折”的优惠，但实际优惠后价格基本和区域持平；针对新政情况，还有些楼盘打出一次付款较大幅度优惠的情况。比如松江新城的绿地蔷薇九里（资料、论坛)，公寓房源一次付款可享受92折，贷款94折。折后均价仍略高于前期相似房源价格。
方方工作室分析师认为，从目前折扣力度来看，大部分楼盘均对外报出折扣优惠，但从实际表现来看，折扣价格基本和前期持平，甚或略高。真正降价楼盘仍属少数。
与此同时，网易房产从上海永庆房屋研展部获得最新数据显示，5月上半月（5月1日—5月15日），尽管上海楼市中低端住宅打折声不断，不过，成交均价却不降反升。永庆房屋数据显示，5月上半月，上海新房的平均成交单价为24637元/㎡，环比4月底的一手平均成交单价22926元/㎡， 5月平均成交单价继续上涨7%。而成交量却出现大幅下挫，上海一手房的成交量共1054套，环比4月上半月成交的4610套，5月成交量下跌近80%。
上海永庆房屋总经理陈史翎表示，4月份一连串的宏观调控政策出台，第一个受到影响的是成交量的大幅萎缩，从成交价的变化，可以看出大部分开发商的态度还是选择捂盘，静观其变。不管是降价的楼盘数量，还是每一个楼盘的降价幅度都看不到开发商的身影，主要原因是调控政策控制买方的信贷资金，但是并没有紧缩对开发商的授信，对于09年从银行大量获取信贷资金及超额利润的开发商而言，并不急于降价杀低库存。所以会看到一个比较矛盾的数据，成交量大幅滑落，但是价格还是逆市上扬。
值得注意的是，从成交环线的平均成交价格来看，5月上半月，除郊外环下跌18%以外，其他各环线的平均成交单价出现了不同程度的上涨，且平均上涨幅度为26.3。
开发商加速推盘
上海永庆房屋研展部统计显示，上海19个区3月份的时候，市场上一手楼盘的成交量小于新增房源的一共有10个。其成交量与新增房源量的比值为：1：2.3。4月份时，上海成交量小于新增房源量的片区扩大为14个，其成交量与新增房源量的比值为：1：4。5月份上海成交量与新增可售房源量比值又拉高为1：8。
中房信分析师薛建雄指出，政策出台以后，开发商出现了两个阵营较大分化的局面；以绿地、保利等过去一年里大规模扩张的开发商，加大了推盘和促销力度，以保证资金回融，以避免巨大的在建项目和贷款出现断档，同时此类开发商还可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程的速度以减少资金投入压力。另一批以地方小国企和中小地产公司为主的地产商，由于在建工程和可售房源都相对较少，加上政策期间的保守策略不敢轻易投资，在房源销售不畅的情况下就不再推新，甚至加价以稳定自身的客户。
陈史翎表示，最近连环出台的调控政策对房市的影响首先反映在成交量上，如果这些政策被有效执行，房地产的价格一定会下挫。但是大部分的开发商现阶段还是选择观望，主要原因还是看好后市，另外也认为这次的调控政策应该是短期现象，一段时间后政府的调控政策就会收手，所以宁可不杀低也要保有利润。
他同时认为，上海楼市一波比一波高，终究还是资金惹的祸，要对准下药，还是要从资金面处理？如果能够同步紧缩银行对开发商的贷款，严格审查房地产上市公司IPO发行的额度，不让开发商囤地又囤钱，有资金压力就会加速开发变现，房价才有可能下调的可能。否则，现在的现象是买方不买，开发商不卖，成交量低迷，会杀害到经济的表现，也会增加执行调控政策的压力，只要一松绑，又会造成报复性反弹，所以光是控制需求是不够的，应该也要扩大供给双管齐下。要让开发商心甘情愿的加速开发增加房源供应量和调整价格，只有增加开发商的资金压力别无他法。
薛建雄同时指出，出于保值升值需求，就会使得楼市的内在购买力大增。因此，如果开发商和银行的努力，有效消化掉首付和利率提高带来的成本；那成在开发商巨大的推盘和营销功势下，到5月底成交量就有可能出现回暖，那么房价就存在重新上涨的压力。
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