史上最严厉的房地产调控政策出台已经一个多月了，在一系列政策出台之后，市场迅速冷却，但在宏观经济前景不明朗的大环境下，调控政策面临着两难选择，而“有价无市”的状态已经显示出本轮房地产调控将会是一场艰苦的持久战。不过，业内人士也表示，本轮房地产调控是国家经济结构调整的重要一环，因此，未来房地产行业的经济支柱地位必然会被淡化，这也意味着房地产行业既得利益方的行为模式将不可避免地发生变革
新政满月有价无市成主流
楼市新政落地已经一个多月了，对政策影响最为敏感的成交量迅速下降，比如上海地区5月上半月的成交量就暴挫了八成左右。但总体而言，“有价无市”依然是市场的主流，根据网上房地产的数据，截至上周，上海地区内环内、内外环间和外环外的均价依然稳定在44500元/平方米、21000元/平方米和10500元/平方米左右的位置上。在成交情况普遍低迷的环境下，高总价房源的成交情况成为左右楼市均价的关键因素。比如根据永庆房屋的数据，5月上半月闵行区的御涛园别墅共成交23套，平均成交单套价格为1676万，平均成交单价为6.7万元/平方米，直接导致该区域平均成交单价涨至39882元/平方米，涨幅为81.4%；而根据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，5月17日-5月23日，由于5万元以上的高端楼盘成交量出现腰斩，该周上海市商品房的成交均价为19204元/平方米，自新政出台以来首次跌破2万元大关。
不过，虽然有价无市的主旋律仍在继续，但上海、北京等地的房价均出现了结构性降价，部分前期炒作气氛较为浓厚的区域价格有所松动，如北京五环外房源的成交均价下降显著，通州、望京等地商品房的成交均价较前期高点已下降近15%；而上海方面，川沙地区是去年炒作资金较为集中的区域，迪士尼消息落地之后，该区域新房价格迅速飙升至2万元/平方米。在新政出台之后，该区域二手房价格已经出现松动，如中原地产川沙妙境分行有客户挂牌10套鼎鑫名流苑的房源，价格在19000元/平方米，此外还有近6成卖家表示可以将挂牌价下调10%-20%。另外，根据21世纪不动产提供的数据，闵行颛桥、松江九亭等板块部分主力楼盘的二手房成交均价也已较5月初有14%左右的降幅。
前景不明多方博弈仍在继续
2008年，突如其来的全球金融危机救了原已身处水深火热中的开发商一命，如今欧债危机似乎又要充当一次房地产行业的救世主，政府再次面临着防止经济二次探底风险和调控房地产市场的两难选择，而多方博弈也将在这一环境中延续。
楼市“软着陆”：百姓忧心忡忡进入5月份，欧洲上空依然阴云密布，希腊债务危机如导火索一般地引爆整个欧洲债务危机，加大了全球经济的不确定性，也让我国的楼市调控陷入了两难境地。一方面，正如国家发改委经济体制与管理研究所主任张晓文所说的，尽管我国经济整体形势向好，但仍面临着不少系统性的风险。那么，在未来出口可能受影响的情况下，进一步出台严厉的楼市调控政策可能影响我国经济复苏的前景。另一方面，目前房价依然坚挺，上海市政府新闻发言人陈启伟在上周五就表示，尽管新建商品住房价格涨幅回落，但仍未达到市场预期。因此如果楼市调控政策就此止步，房价则可能出现报复性的反弹，之前大量出台的房地产调控政策的效果可能付之东流，中国房地产市场可能再次回到“一管就死、一放就乱”的老路。但是，在经历了2008年之后，市场对于楼市调控“软着陆”的预期更为强烈，有关楼市调控“软着陆”的提法也频现报端。
近期各地政府出台的配套政策也确实有偏软的嫌疑，相比北京出台的严厉细则，深圳、广州、重庆等地之后出台的细则似乎都要比预期来得“温和”。比如很早就提出研究房产消费税的重庆，在其细则中并未明确提及消费税，只是提出酝酿对个人房产收益征税，还有不少城市的细则没有叫停对于购置三套房及以上住房和异地购房的贷款。因“房产税”而备受市场关注的上海版“国十条”也始终没有出台，虽然陈启伟近日表示，上海市政府正在抓紧制定房产调控政策，制定中的上海房地产市场调控政策将更为严格，但细则的“难产”难免让人心生不安。而在被称为实体经济晴雨表的资本市场上，连续大跌的地产股出现企稳迹象更直观地反映出市场的预期，部分券商机构提高了房地产行业的投资评级，有券商分析员表示，虽然目前房地产股的买点尚未到来，但其价值已经有所低估。一般而言，资本市场的反应将领先实体经济3到6个月，那么，如今地产股的表现是否意味着半年之后房地产市场就将企稳了呢？
对于可能出现的调控“软着陆”，百姓可谓忧心忡忡。根据中国房地产动态政策设计研究组发布的《中国房地产政策满意度调查》，参与调查的普通购房者虽然绝对支持调控政策的出台，但是对政策的执行效果和政策的延续性明显信心不足。仅有12.28％的购房者认为政府“基本实现”了平抑房价的预期目标，超过三分之一的购房者认为预期目标“没有实现”，而对于未来政策的变化，三分之一的购房者认为政策环境将会“保持现状”。市民刘小姐告诉记者，最近中介给她来电话时的口风突然发生了逆转，从原来表示房东同意议价，一下子变成了房东跳价现象又开始出现，再看看如今各地方政府出台的细则，她很担心楼市可能会出现报复性的反弹。记者从中介了解到，虽然刘小姐说的情况可能只是个案，甚至可能是中介为了促进成交而耍的手段，但与之前相比，买卖双方的心态的确有一些微妙的变化。比如新政刚出台不久后，甚至有房东为了尽快成交而同意买家首付打白条，而如今不少房东选择坚守报价已是不争的事实，尤其是地段、品质较好的房源，房东的报价甚至有所上浮。
对赌政策：开发商不仅静观其变不断升温的调控“软着陆”预期也给了开发商对赌政策的底气。因此尽管《中国房地产政策满意度调查》显示，有45.45%的开发企业对于未来两个季度政策环境的判断为“将会趋于严厉”；尽管如万科、保利等企业对于未来楼市的判断越来越谨慎悲观；尽管部分地区的供求关系在发生改变，比如4月份上海成交量小于新增房源量的片区扩大为14个，5月份上海成交量与新增可售房源量比值拉高为1∶8，但捂盘惜售和待价而沽依然是目前大多数开发商的选择。上海永庆房屋总经理陈史翎表示，大部分开发商现阶段选择观望的主要原因还是看好后市，另外也认为这次的调控政策应该是短期现象，一段时间后政府的调控政策就会收手，所以宁可死扛也要保有利润。
更令人担心的是，开发商们不仅仅静观其变。中国指数研究院副院长陈晟表示，由于加强预售资金监管等多项政策的叠加效应，企业资金压力将显著加大，投资信心和开工建设可能受到较大影响。从实际情况来看，面对未来可能出现的资金链的紧张，不愿杀跌的开发商选择了减缓开工。根据相关数据，北京、上海、广州等一线城市的房产开工量开始急剧减少，比如根据上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市建设项目信息，在新政出台前的3月份，上海报批的商品住宅项目为43个，其中属于普通商品住宅开发范围的有16项。而截至上周，5月上海报批的商品住宅项目只有15项，其中真正属于普通商品住宅开发范畴的只有5项，相比3月份缩水了三分之二左右，这可以说是在变相地逼宫政策。汉宇地产市场部研展主任邵明浩对此表示了担忧，他认为如果开发商放缓开工情况蔓延，再加上前期需求的累积，很可能会造成新一轮的供给紧张，因此，未来政策需要进一步落实促进开发商加快开发，促进供应。
房产税：达摩克利斯之剑悬而未决房产税，一直被视作是调控楼市的杀手锏，甚至有分析人士认为，目前除了房产税之外，楼市调控已无更严厉的手段。不过，随着房地产市场调控的深入，有关房产税出台的问题却显得愈发扑朔迷离，先是上海多次传出将公布有关房产税的政策，但又多次被证伪，而国税总局有关人士还表态“房产税的征收和解释权归中央”；随后国家发改委产业研究所所长助理黄汉权在接受采访时表示，房产税至少3年内不会出台；但国家发改委随即进行辟谣，并表示“3年之内免谈房产税”的讲话不代表发改委的立场，相关报道“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”；而在最新出台的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》指出要逐步推进房产税改革。总之，在熙熙攘攘了半个月之后，如今有关房地产税的出台依然停留在猜测、求证和辟谣的阶段中。
业内人士表示，从法律程序、操作等层面来看，房产税的出台不存在什么障碍，但出台的时机仍然不好说，而且正所谓“国之利器不可以示人”，房产税这把达摩克利斯之剑始终高挂在市场头上所带来的心理影响，可能会比立即出台房产税所带来的实际效果更好。业内人士表示，由于目前市场普遍预期房产税是政府调控的最严厉手段，因此在房产税出台之后，可能给市场带来利空出尽的感觉，市场就将进入政策的消化期。从过去的经验来看，市场消化政策的速度是很快的，再加上目前市场或多或少已经提前消化了房产税的影响，因此如果房产税出台后，市场可能会较快地结束观望期，成交量也可能会有所恢复。而如果房产税始终悬而未决，开发商和购房者可能更多地选择观望，这样的话成交量可能会继续低迷，等到一些实力不强的开发商挡不住的时候再出台房产税，政策效果可能会更好。
业内人士和专家同时表示，房产税的确能够起到一定的调控作用，但它也不是万能的，调控楼市需要多方面政策相互配合。复旦大学尹伯成教授认为，目前收紧二套房、停贷三套房等紧缩个人的信贷资金及提高个人购房成本的做法对房价会有影响，但很难有大幅度的影响，关键还是要看未来国家信贷政策如何变化。此外，无论是政府官员还是专家学者都表示，希望房地产开发企业在销售定价时正确把握形势，顺应市场趋势，结合市场需求定价，加快资金回笼速度。
房地产行业行为模式必将变革
虽然目前有关房地产调控政策前景扑朔迷离，但此次中央政府调控房地产市场的决心并没有发生动摇，业内人士表示，本轮房地产调控是国家经济结构调整的重要一环，因此未来房地产行业的经济支柱地位必然会被淡化，这也意味着地方政府、开发商、房产中介等房地产行业既得利益方的行为模式都将不可避免地面临变革。
地方政府：从土地财政到提供服务地方政府的土地财政模式一直被认为是高房价问题始终难以解决的制度根源。在本轮房地产调控中，虽然没有明确地涉及改变土地财政模式，但“国十条”不仅将维护房价稳定纳入党纪国法的考核体系，强化了有关工作落实情况的问责制度，同时要求地方政府限期公布土地出让计划，并对土地出让中各类型土地比例提出明确要求。应该说在经济发展模式转型和产业结构调整的大环境下，未来地方政府必须要摆脱对于土地财政的依赖，并向服务型政府转变。
业内人士认为，从宏观的角度而言，土地永远是稀缺的，因此最优质的土地和物业不愁卖不出价钱，但是这些土地和物业都是需要用心去经营才能持续产生更多的价值。因此，未来政府在房地产行业中担任的角色不应该只是一个土地的出售方，而应该承担起培育城市、经营城市、发展城市的责任。政府在卖地的时候，需要改变目前“价高者得”的制度，应该更多考虑将土地出售之后所能带来的附加价值，比如拍下土地的开发项目是否符合城市的发展定位，是否有利于城市长期的发展等。业内人士表示，城市也是需要品牌的，如何找准城市发展定位，打造城市品牌，是政府在城市开发过程需要解决的关键问题。与原先的土地规划不同，地方政府应该更多地考虑如何完善城市功能，而这不仅要求地方政府在产业结构优化升级、城市资源的合理配置等问题上做好规划，更要加快提高城市生活保障体系，优化城市的布局，提高城市生活舒适度的步伐，同时为进入城市的企业提供更多更好的服务，这样才能吸引更多的资源进入城市，这对于城市的经济发展才更有利。
开发商：多元化发展是关键直至今日，对于大多数房地产开发企业而言，快速销售、快速开发的住宅滚动开发以及低价买入、高价卖出的土地增值仍是其主要盈利模式。但是随着房地产调控的进行，开发商获得资金和土地的难度都会明显上升，这种盈利模式的持续性必然会受到挑战，因此房地产开发领域的行业洗牌在所难免，实力不足的开发商会成为项目公司或被其他公司吞并，而对于那些有实力的开发商而言，未来也需要多元化发展。
业内人士认为，除了现有的盈利模式之外，未来开发品质楼盘和进军商业地产是开发商的必然选择。一方面，从目前市场的情况来看，高端市场的行情依然比较坚挺，而且开发高端楼盘的利润率会更高，因此，有实力打造精品楼盘的开发商会采取精耕细作的方法打造高端豪宅。另一方面，从成熟市场的经验来看，持有一定比例的商业地产也是开发商控制风险的重要手段，比如在香港，很多成熟开发商的持有型物业比开发销售型物业还要多，目前包括万科、保利、金地等在内的一线开发商均酝酿着向商业地产领域的转型。DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示，开发商建立商业地产运营部门是未来发展方向，这次的楼市调控或许是房地产企业转变经营策略的好机会。陆逢兆表示，企业应投入一定资源用于优质资产的管理，虽然资产管理部门不像开发部门，能立刻赚钱，相反是个花钱的部门。但是企业财富需要一个聚集的过程，这个部门可以帮助企业进行整体投资组合，规划长远的资产配置策略，帮助企业减少风险，达到持续稳定发展的目的。
房产中介：优质企业迎来低成本扩张期在房地产行业中，房产中介虽然不像地方政府和开发商那样一直被顶在风口浪尖之上，但业内人士表示，作为房地产市场流通领域重要的参与方，在市场成交量较高的情况下，该行业的利润率也很高。正因如此，从2008年年底到2009年年中，大量房地产经纪企业如雨后春笋般地冒出来，也造成了该行业鱼龙混杂，不少中介的从业人员专业度较低、服务意识差、仅关注自身短期利益，导致有关于该行业的负面新闻也屡屡见诸报端。
业内人士认为，本轮房地产调控对于行业而言，是一个大浪淘沙的好机会。在市场成交量急速萎缩的情况下，那些网点较少、缺乏长期规划的中小规模中介可能因为手中房源无法快速消化而难以为继，而大型经纪公司可以利用自身网络进行跨区域板块交易，因此生存能力更强，并且随着中小规模中介倒闭，优质企业有望迎来低成本扩张期。在未来的经营模式上，业内人士认为房产中介在传统经纪业务之外，还应该注重向代理业务的延伸，利用自身的营销网络，帮助开发商实现快速回收资金，用两条腿走路的方式来做大做强。
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上海5月商品住宅成交面积创5年来最低
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年5月，上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，成交达到5年来最低。
自4月中旬房产新政出台以来，房地产市场，尤其是商品住宅市场受到了前所未有的强力打压。
佑威房地产研究所副主任陆麒麟指出，即便在2008年楼市最低谷的9、10月份，上海商品住宅月成交量尚且可以达到40多万平方米。而今年5月的成交量仅为30万平方米，“剔除春节因素，今年5月的商品住宅成交已经达到5年来最低，比2008年的低谷期还要低30%左右”。
此外，佑威楼市的数据还显示，5月上海市商品住宅供应面积为95万平方米，环比4月减少了23%；5月全市商品住宅成交均价为22338元/平方米，环比4月减少了2.6%。
冯仑：未来房价将下挫20%至30%
“本次房地产调控重点是抑制投资性购房，目前已见到政策效果，投资性购买几乎归零。”万通地产董事长冯仑日前预测，未来房价将下挫20%至30%。面对困局，开发商应从注重开发转向注重不动产运营，未来房地产企业应坚持“创新逻辑”。
他表示，房地产企业价值链分为三个阶段。第一阶段是开发，核心竞争能力体现在规模、速度和成本上，这样的商业模式需要廉价的土地、快速建造能力和资本市场的支持，未来将面临巨大压力。第二阶段应重视创新，围绕不动产营运，以营运能力、创新能力、品牌能力以及“导演加制片”的能力提升出租率、服务品质和客户稳定性。第三阶段主要比拼资产管理能力，即将运营较好的不动产打包为金融产品的能力。他认为，我国房地产市场正面临第二阶段的市场情况，开发商应转换思维，尽快转型为商业不动产的运营开发商
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