楼市变天
2010年注定是复杂的一年。
股指期货推出，股市大幅震荡，黄金高歌猛进，外汇市场波澜起伏……
春夏之交，楼市也风云突变。
5月6日，一条爆炸性的消息几乎占据了全国各大经济媒体头条：恒大集团宣布全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业。
本以为是对消费者的利好消息，谁知到最后却成了一出闹剧。5月10日，恒大地产集团品牌中心称，将于5月16日结束8.5折促销活动。两天之后，又称将8.5折促销延长至月底。说变就变，不仅让一些购房人无所适从，连圈内人士也犯迷糊。
其实，无论开发商使出什么怪招，都是为了应对房产新政。
房产新政“组合拳”已推行一个多月，楼市陡然生变。
先是房价。北京通州的领涨盘，新政推出后的第二天便“改头换面”成领跌盘。中原领先指数系统数据显示，4月，京沪深等五大城市的二手住宅成交量出现不同程度的回落，以北京和深圳跌幅最大。
与此同时，开发商拿地也日趋谨慎，北京甚至出现了由于开发商的报价低于政府最低价而导致流拍的现象。
原来近乎疯狂的购房者，如今也冷静下来，观望房价走势。
楼市调控，还有多少政策可以出台？
新政之下，房价真的能跌下来吗？
房地产市场的天，究竟会如何变？
政策变脸
政策的变化，早在年初已见端倪。
3月5日，温家宝总理在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
随后召开的两会上，高房价更成了“千夫所指”。与会代表大多声伐高房价，呼吁遏制房价过快上涨。
然而，市场丝毫不为所动。
两会刚刚结束，北京又现两处新“地王”，北京一季度商品房平均售价比去年同期上涨约11.2%。国金证券首席经济学家金岩石博士戏谑：“太不像话了，太不给政府面子不给温总理面子了！”
于是，房地产市场宏观调控政策“组合拳”高频打出。
4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款率不得低于基准利率的1.1倍；17日，国务院出台新“国十条”，要求房价过高地区，可暂停发放三套房及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
各大部委、监管机构也在快速行动。4月11日，银监会要求，银行不得对投机投资购房贷款；4月13日，住建部要求加快保障房建设，遏制房价过快上涨；4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制；4月21日，银监会官员强调，二套房以住房套数界定，不再以贷款为准。
各地方也纷纷出拳，新规不断。
4月30日，北京市率先推出“京版”楼市新政，规定同一购房家庭只能新购买一套商品住房；海南紧随其后，推出了海南版楼市“十一条”，确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜；杭州近日也公布了非首次购房的认定标准，确定以交税记录为准；上海将出台细则，按年征收8‰的房产税；青岛的“新14条”，要求外地人买房贷款须先开证明、房源价格须一次性公开等；深圳也出台新政，对非本地居民暂停发放购买住房贷款……
历经数年的“空调”和“越调越涨”之后，很多民众已经对房地产的宏观调控失去信心，更有甚者认为“房地产调控的政策公信力已消失殆尽”。但是，这次打破了以往套路的调控新政，迅速给中国楼市带来转折性变化，不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”，而且就连一些开发商和炒房者都不得不承认，楼市新政下，中国一些大中城市的房价可能要降两三成。
看来，往日貌似温顺的“老虎”，真的发威了。
市场变天
山雨欲来风满楼。
受新政影响，多数重点城市的成交量持续下降。4月18日至30日，13个城市中有7个城市成交量低于新政前，其中北京、深圳、杭州、苏州降幅超过40%。5月1日至14日，新政的影响范围进一步扩大，13个城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、广州、杭州等10个城市降幅超过30%。
与2007年-2009年的平均水平相比，5月1日至14日，11个可比城市中，北京、上海、广州等7个城市日均成交水平低于2008年全年平均水平且降幅均超过30%，仅天津、武汉、重庆、长沙4个城市高于2008年，其中长沙更是高于2009年。
此外，数据显示，5月份第二周，上海商品房成交均价为22873元/平方米，环比下跌9%，结束了此前连续3周高于2.5万元的局面。在北京，341个普通商品住宅项目中，价格持平及降价打折项目占41%。以通州为例，“新国十条”颁布前，通州楼盘领涨整个北京楼市，而之后一个月，通州有6个楼盘降价打折，降价打折项目占比达到21%。
新盘如此，二手房更是每况愈下，无论是市场成交量还是价格上都有不同程度的下滑。数据显示，北京、上海、广州、深圳和天津等五大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌达44%-92%之多。价格方面，各地房价下跌幅度却不太明显，五大城市房价跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5.3%、天津下跌6.4%。
敏感的股票市场上，房地产股一泻千里。从4月上旬开始，地产指数狂跌，最大幅度达到30%，很多地产股股价接近腰斩。
春夏之交，房地产市场飘起了漫天雪花。
开发商变稳
政策一变脸，开发商也变得乖巧起来。
5月10日，在北京和上海，分别举行了楼市新政后的首场土地拍卖会。其中，北京顺义区的地块，由于开发商的报价低于政府最低价导致流拍；而上海昔日“地王”频现的新江湾城地块，仅以拍卖底价成交。
5月12日，在北京市楼市新政执行以来的第二场土地交易过程中，开发商对地块远不及此前热情，普遍报价谨慎，有部分开发商因报价低于底价直接被淘汰。
业内人士表示，调控政策的“组合拳”下，开发商已经不敢贸然拿地了。
与此同时，开发商也聪明地控制了房价的上涨，有部分楼盘价格出现了松动。记者调查发现，京城部分楼盘，尤其是远郊区县的项目已经出现价格松动的迹象，利用小步微调房价来争取客源。
当然，大部分开发商在“乱世”中选择了“以不变应万变”，力求稳中求胜。拿地的谨慎自是不用说，单是“死扛”房价不降的决心，就可见一斑。而目前开发商持有的现金超过2500亿元，可谓不差钱。东莞某开发商运营总监甚至公开对媒体称，开发商资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。
有专家认为，掌握一手房的开发商因为资金稳固，不会主动降价，只是观望风向。一手房“量减价不减”的情况，意味着市场观望和相持的状态基本成型。与此同时，虽然新政出台以来，各地关于降价抛售的消息此起彼伏，但绝大部分房企还是选择按兵不动。有开发商坦言，由于后续的调控政策不明朗，也无法预测届时的市场反应，所以大部分房企只能采取按兵不动的策略。
炒房团变招
与开发商的气定神闲不同，新政之后，炒房团纷纷撤离一线城市，继而转战其他市场。
温州炒房团最先反应，但他们并没有大面积抛售楼盘，只是开始为资金寻找下一个方向。温州天浩置业有限公司总经理王珍楠表示，如果购房全部利用自己的资金，那就要看是否具有升值潜力。目前楼市新政组合拳下，温州炒房团选择暂时放弃房地产，转向其他投资品。
有关数据显示，温州目前已通过各种形式投入到股权投资领域的资金大约200亿元。也有温州投资客购买实物黄金动辄几百万元，甚至上千万元。据了解，最近中国黄金温州旗舰店金条销量快速增长，投资者也从过去的按“克”买黄金，升级为论“斤”买。此外，不少投资者已将目光投向珠海、厦门、昆明等二线城市的房地产。
上海、广州等地的投资客，也同温州炒房团一样纷纷转场。不同的是，这些投资客选择了抛售手中的房源。在上海，随着楼市调控政策一步步地收紧，一些本地投资客的观望心态结束，希望尽快抛售变现，将资金投向其他投资渠道。在北京多家房地产中介门店前，记者注意到，不少挂出的房源显著地标着“直降XX万元”的字眼，其阵势堪比超市的促销活动。一位房地产中介称，有些投资客出于对未来政策的担忧而对手中的房源降价出售。
但是，这部分投资客并没有放弃房地产，而是转战到了商业地产。
“现在什么都涨价了，物价上涨比银行利息涨得快，我担心存款到时候缩水，放在股市风险又太大，还是投资房产最靠得住。”手头有20万元的张先生一直关注着房地产市场。据他介绍，之前想投资住宅，主要是看中了住宅的杠杆效应，2-3成的首付就可进入，且短期内升幅较大。“不过，楼市新政出台后，不仅首付和贷款利率都提高了，且升值空间也变小了。”
像张先生这样的投资客认为，新政的实施使得投资住宅的门槛提高，现在商业地产也是五成首付，贷款利率维持以往指标，不会增加他的投资成本，租金回报率比住宅更高，且未受到政策打击，更有发展潜力。对当下新政的分析，让他更加坚定了自己的判断，并将目光锁定在商业地产上。
买房人“变心”
今年4月房产新政出台之前，楼盘捂盘惜售，二手房卖主坐地涨价的现象屡见不鲜。因为传说中的政策调控并没有来临，而购房者在焦虑中唯恐房价还有新一轮的上涨。但是，从现在开始，买房人似乎应该悠着点了。
面对密集的房产新政，以及开发商和炒房人的表现，欲买房者的内心无比痛快。但是，记者采访的大多欲买房者对于新政一月的成效，感觉力道还是不够。
新政之初，“等待再看”的心态，使得不少购房者放弃了购买打算。数据显示，随着上海新房成交的持续低迷，沪上新盘“撤单退房”的现象也逐渐开始增多——4月上旬，撤单超过30套的在售楼盘项目只有两个，而在4月下旬，这一楼盘数量已经上升到了6个。在成都春交会上，面对众多优惠，现场咨询观望的市民占了大多数，现场签单下手的人很少。
“现在政府调控还没有结束，谁还会再来抢房呢？优惠又有什么用呢？再等等看吧。”购房者李小姐对记者说的一番话，道出了现在购房者的心态。原本一直租房的李小姐夫妇，今年初准备买一套新房，早前已经看了北京大量的新盘，近期原本准备下手买一套通州的房子，但是在新政出台后以后，立马停手。“我发现原来很抢手的房子，大家都在观望了，没准过两天又降价了呢。”
据西南证券测算，与2008年末实施最优惠放贷政策时相比，“国十条”新政实施后，二套房购房首付成本上升66%，贷款利率成本上升57%。西南证券称，新政将对改善性住房、投资、投机性购房产生较强抑制作用，会使得市场再度陷入观望期，成交量会有所下降。
狼真的来了吗？
5月18日，国资委副主任李伟在日前的中央企业信息工作视频会议上指出，宏观经济政策在不同阶段可能会进行微调，尤其是货币政策和房地产调控政策，这将给部分行业和企业生产经营带来影响，使得“政策或将变奏”的猜测声音再次放大。
莫非，政策又再次手软了？
据了解，包括住建部在内的一些部委正在部署调研，对楼市政策的实施效果进行评估。因此，政策变动的可能性仍然存在。业内人士也表示，由于市场正在较好地降温，中央层面不太可能追加更为严厉的措施。
这样看来，似乎又是“狼来了”的故事再次上演。
本轮调控被称为“史上最严厉”，除了对炒房者的精准打击之外，更因为中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。也许，这是切断地方政府和开发商利益纽带的精准一刀。也正因此，本轮房地产新政被很多人寄予厚望。
那么，此次的系列新政究竟有没有用？重压之下，房价会不会下降？就此问题，记者连线多位专家学者以及业内人士，得到了是近乎相同的答案——此轮调控力度很大，新政之后房价会下降。
中央财经大学金融学院副教授蔡如海接受记者采访时表示，政策影响会很大，推动市场进入一个调整期。本轮房产调控新政，一方面通过提高二套房首付、限制购买多套房等金融和行政手段，堵住投机型需求，从而在短期内给过热的市场降温，遏制住房价过快上涨的势头；另一方面又通过增加土地供应、规范市场秩序等手段努力增加市场供应，尤其是增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房的供应，从而向老百姓释放积极信号，即一段时期以后市场供应将会明显增加，不必因为恐慌而急于购房。
“只要房地产市场把炒作与投资这部分清除出来，住房需求就会发生根本性变化。这次政策威力非常之大，如果认真执行，市场肯定会回归理性。”中国社科院金融所研究员易宪容接收记者采访时说，“去年投机买房的，如果不赶紧抛售会被全部套牢。”
让变化来得更猛烈些吧
房价暴涨，千夫所指。在全民“忍无可忍”的时刻，宏观调控如同五月里的冰雪，让楼市一夜之间跌入冷宫。
本轮的调控刚刚开始一月余，市场立即风云突变。房地产商迷茫了：我们到底做错了什么，又一次用如此严厉的手段来“对付”我们？
表面上看，地产商们很无辜，他们的确只是在按照市场规则赚钱，而且只是在奉行了资本逐利的“天条”。但他们似乎忘记了一个更高的“天条”：他们用于挣钱的重要生产资料——土地，本身是天赋人权的一部分。如果居者无其屋，或者困难人群连廉租房都住不上，必然导致人心不安，社会动荡，这不仅是经济问题，更是政治问题。
表面上看，楼市很无辜，就在2008年，房地产才被高调地定位为支柱产业，并在GDP“保八”中居功至伟。如今似乎危机已经过去，经济过热之虑，使抑制房地产成为抑制经济过热的另一个砝码。在这样的宏观背景下，宏观调控发力也是理所当然。
这些，都使中国的房价涨跌从一开始就带有非经济因素的色彩。遗憾的是多数房地产商都“不懂政治”，不仅频频调高房价，还借着城市化、刚性需求、支柱产业等一系列利好，腾挪其间演绎成疯狂的房价：2009年，楼市的新房成交价格涨幅第一次超过了20%，达24%，是近15年来最大涨幅。
2010年1月，温总理“遏制房价过快上涨”话音刚落，房价再次一路狂飙，当月全国70个大中城市房价同比上涨9.5%，环比上涨1.3%，同比涨幅创21个月新高。房价的高涨，终于引至了激烈的调控。而整肃令下，大众和舆论都欢声一片。
那些在房价高位时买入的普通消费者此时会作何感想呢？可能这是宏观调控唯一心有顾忌，手有所软的地方。但是放到长期看，如果是自住者，似乎不必担忧，如果你对中国未来的经济发展充满信心的话，那么阵痛和恐慌只是暂时的。
当然，开发商在“委屈”之余，也可以坚持不降价，但历史和经验告诉大家，他们扛不了多久。部分意见领袖也可以吹毛求疵地指责调控手段非市场化，或是中国房地产发展的政策不够系统，配套政策不够完善，调控有“捉鬼放鬼”之嫌，但既然置身中国国情，就得从转型期的国情出发，更应看到，不顾社会、民众承受能力的暴利之路是走不通的，端碗吃肉、放碗骂娘的事情已经得不到任何声援。
因为对普通老百姓来讲，收入的增长总是追不上房价的翅膀，调控是帮助他们实现愿望的最后一点希望，也是我们所处的社会最后的底限了。
虽然这些年来，楼市调控出台的政策之繁多、之无效与之重复，让业内人士暗笑“不过是循环一圈再来”，但我们宁愿相信另外一句看似无关的话：“爱情就像切洋葱，你一片一片切下去，总有一片会让你泪流满面。”
让变化来得更猛烈些吧——否则，楼市也会泪流满面。
上海，等待“靴子”落地
房产税8‰？近期，坊间将上海拟开征房产税的传闻炒得沸沸扬扬。
5月12日，一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收房产税”的消息占据各大网站的显著位置。而一个星期前的5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银也通过官方媒体透露：“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施，而非一蹴而就”。
这一表态似乎意味着，房产税的脚步已经越来越近。
有媒体报道，上海版楼市调控细则最快将在本月公布，而上海对住房保有环节征税也将在细则出台后正式启动。不过到目前为止，上海市住房保障和房屋管理局网站上对此并未发布任何消息，而现在市场聚焦的几乎也是等待上海这一只“靴子”的落地。
上海细则呼之欲出
在“新国十条”之后，包括北京、深圳、青岛等地都相继公布了执行细则。然而，在房价高企的上海，细则却迟迟未能露面，而有关部门的守口如瓶也使得楼市新政的细则变得扑朔迷离。
尽管上海楼市调控的细则尚未出台，但是来自于各个渠道的消息却已充斥整个市场。其中，关于开征房产保有税被认为是新政的重要内容，而有关公积金贷款将视面积实行差额房贷等也可能成为调控政策的另一重要内容。
有报道称，上海正在紧锣密鼓的讨论楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。初步草案是将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。此外，对于已经出租的住房并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。不过，有开发商表示，传闻中关于房产税按照估值来征的说法可行性较低，因为操作成本太高。
关于“视面积实行差额房贷”，目前已体现在北京市公布的公积金房贷新政中。据消息称，上海的公积金贷款在此方面也已基本确定，而关于“面积”的定义，市场的猜想为90平方米，与北京的相同。
除此以外，还有消息透露，上海也有可能出台限购令，即本地家庭限购两套，外地人士限购一套。不过限购令一说并未得到证实，而不少市场人士也表示，限购令带有过强的计划色彩，其效果可能不如预想。
按照上述的一些关于上海调控新政的消息，上海此次的调控被市场称为可能是“最严厉”的房产新政。不过到目前为止，所有的消息并非出自官方之口，这也使得调控新政成为大家心中的谜团。
楼市天空已转阴
细则出不出？到底什么时候出？上海易居房地产研究院高级研究员回建强在接受《投资与理财》记者采访时表示，有关调控的细则会出台，不过可能不会马上出台；关于调控的力度，他表示上海在执行国家政策方面一般都会从严。此外，其他业内人士也表示，房产保有税的出台是迟早的事情，不过时间上还不确定。
房产泡沫一直是近几年来市场讨论的一个热点。上海房价是否存在虚高？回建强表示，一定程度上是有的。也有人表示，郊区或偏远一点的地区房产的泡沫更大。
保有税的出台能否有效的调控楼市呢？搜狐的一份网络调查显示，24.53%的人认为保有税能抑制房产投机；18.57%的人认为会调控楼市，打压过高房价；不过也有9.38%的人认为对于短期炒房者影响不大。回建强也表示，措施出台会带给楼市比较明显的影响，上海楼市成交量会大幅度下降，同时也能有效的抑制高房价，打击投机者。此外，有人也说到，政策最大程度的是带来心理上的影响，也就是说人们的预期会改变，从而导致楼市发生一些变化。
不过，从市场方面看，尽管政策尚未出台，楼市却已或多或少发生了一些变化，“阴云笼罩”、“变天”之势似乎即将来临。第一财经所作的一项2010房企老总调查问卷的结果显示，18位房企老总认为房价会下跌，他们认为价格回落是一个必然的过程，不过以何种形式、在何时出现，目前大家都还是一种观望状态。
市场成交量已经出现较为明显的萎缩，5月第一周，上海住宅成交面积为7.1万平方米，为近5年来同期最低的一周。
地产商方面也陆续有降价优惠的举措。5月初，恒大就率先打出了8.5折优惠的促销牌。除恒大以外，上海绿地旗下部分住宅项目也悄然降价。有消息报道，绿地位于上海松江区的绿地蔷薇九里项目一次性付清打9.3折，贷款9.5折，绿地诺丁山联排别墅总价立减8万元。绿地方面则表示，部分楼盘的优惠是参加房交会的活动，旗下产品并没有全线降价。
根据市场信息，4月份至今，上海共有近40个楼盘有折扣让利的举措，郊区板块是目前上海楼市出现价格调整的集中区域。而相比于新楼盘，二手房市场的反应更为显著。此外，“捂盘”也成为开发商应对的一项措施，据统计，5月至今上海新开盘数量仅为14个，与4月末两周的数量相比，锐减5成。
对民众而言，新政尤其是住房保有税的出台将关系到自己的切身利益，不少人对此也表示了自己的看法。
一位购房者向记者表示“很担忧”。他在去年刚买了一套面积较大的房子，属于第二套房范畴，目前房子尚在还贷当中，如果还要征收房产税，无疑又增加一个沉重的负担。也有购房者接受采访时表示，目前手上持有多套住房的人并不少，如果开征所谓的房产税，他们将面临一笔巨大的开支，也将严重的超出他们的承受范围。
有购房意愿的人群中不乏一批改善性需求者，对于这些人，回建强表示，如果要更好的规避政策，最好的方法是卖掉小房子买大房子，不过中间有可能存在一个重合期。不少人都已经提出调控政策不能一刀切，也许会有相应的政策来兼顾此类人群的利益。
政策需着眼长期
有资深的房地产人士表示，在上海的房地产市场，存在着很多投机型的外资和游资。调控新政最大的目标主要是抑制投机性的需求，不管如何，调控的基础不能偏离了广大老百姓。
日前，中国房地产开发集团理事长孟晓苏就表示，开征物业税第一步应该走商业地产，第二步从小产权房起征物业税，然后对高档住房和豪宅征收，最后是对所有居民征收。税收政策直接影响的是投资尤其是投机者，不少持有多套住房的人，可能会因为持有成本过高而将多余的物业抛出，从而会增加二手房市场的供应。
不过也有业内人士表示，调控政策对目前居高不下的房价会起到一定的打压作用，但是从某种程度上来讲，这些都只是短期的行为。长期来看，政府应该建立更完善、更健康的廉价房、廉租房机制，切实从经济实力较差的中低成收入者的利益出发，进一步解决他们的住房问题。
目前，关于上海调控细则的传闻已经非常令人关注。对多数人而言，调控政策所带来的期待就是高房价的被抑制或者下跌。SOHO董事长潘石屹预计，住房价格下跌的幅度会在15%-20%左右，回到2009年初的水平。而方方地产资讯机构最新报告的结论则是，此轮调整，房价下跌幅度至少20%。说法各异，而楼市到底会如何演绎，也只有等待“靴子”落地时才能揭晓。
开发商“被扔鞋”大多仍在观望
新政压力之下，开发商有所转变，除了拍地更加谨慎之外，也有部分适当降低了房价。但是，更多的开发商还是选择按兵不动，佯装“冬眠”，力求平稳过关。
5月7日下午，有“任大炮”之称的华远地产董事长任志强，在大连参加“大连住宅与房地产高峰论坛”的时候，遭遇了“鞋袭”。
潘石屹在微博中这样描述细节：“任志强上台第一句话话音未落，会场有一哥们就朝台上扔了两只鞋，大叫‘去死吧！’，后面有个别人也跟着起哄，边拍手边叫‘好’，然后那个扔鞋的哥们就大摇大摆的走出门去了。任志强说‘看来我的待遇能比得上总统了’，之后心态超好地开始做报告。”
且不论扔鞋者的是非对错，单说任志强被袭击的原因，中经联秘书长陈云峰认为有两点，一是任志强素有“任大炮”的外号，其言论一直比较激进，争议较大；其二是新政后，开发商和买房者处于僵持阶段，不排除部分买房人心态比较浮躁，对开发商有一定的积怨，而任志强正好是开发商的典型代表人物。
可是，新政之下，开发商也承受了太多的压力，他们的日子也过得并不舒服。如今有“代表”被袭击，开发商也该好好想想，如何应对新政。
虽然近期开发商拿地日趋谨慎，部分新房房价也开始出现松动，但更多的开发商仍选择观望，以不变应万变。
谨慎拿地
5月10日，北京和上海分别举行了楼市新政后的首场土地拍卖会，北京顺义区的地块由于开发商的报价低于政府最低价而导致流拍；而上海昔日“地王”频现的新江湾城地块，仅以拍卖底价成交，相对周边地块的楼板价，跌去了三分之一。
5月12日，北京市又迎来楼市新政执行以来的第二场土地交易。从招标现场看，开发商对地块远不及此前热情，普遍报价谨慎，此前动辄过千万的竞价阶梯没有出现，更有部分开发商因报价低于底价直接被淘汰。
业内人士表示，调控政策的“组合拳”下，开发商拿地的意愿已经发生了变化，手持现金成为首选。
自4月中旬国务院陆续出台房地产新政之后，各地也相继出台配套的地方政策，例如北京调整土地“招拍挂”政策。但实际上，此轮土地出让政策的调整并不是单一政策，而是伴随着信贷政策的调整，以及国家对市场购房者的限制政策入市的。在微妙的房地产大势下，开发商的拿地心态也正在微妙地变化着。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，随着政策的出台，购房者观望情绪出现，开发商的拿地热情也会很快降温。交易量的下降，加上金融政策中货币供给有回归常态的趋势，使得开发商的预期现金流变得紧张，不敢贸然拿地了。
事实上，开发商对市场预期已经发生变化。来自中原地产的监测显示，自2月底以来，十大龙头标杆房企中，复地、华润、金地、绿城及雅居乐均已暂停拿地，表现出谨慎态度。4月标杆房企购地支出约42亿元，为近12个月以来最低水平。
中国不动产研究中心对25家知名房企进行的调查显示，新政后，只有12%的房企依然会尽可能多拿地，更多的企业愿意手持现金。
对此，地产大腕潘石屹也感叹，“这下没人抢‘地王’了”。
坚挺房价
除了拿地更加谨慎之外，开发商在房价方面也格外小心。新政已推行一个月，但房价却没有像预想中那样“脆弱”得不堪一击。
住房和城乡建设部副部长齐骥表示，目前楼市正处于政府、银行、地产商、购房者的多方博弈状态，观望情绪浓厚，房价并未出现整体松动迹象。
以北京为例，记者调查发现，在新政公布后，一线城市楼市的成交热度已经降温，楼盘销售速度下降。尽管如此，开发商们却仍未开始降价促销，房价依然保持坚挺。
记者致电104个在售楼盘，虽然其中有55个楼盘有打折或优惠活动，但这些优惠几乎都是针对全款付款的优惠，折扣最大也只有9.5折，而直接降价的仅为顶秀美泉小镇和专家国家公馆两家，降价幅度也不大。其余49家在售住宅项目基本维持原价。
北京中原三级市场研究部总监张大伟在接受记者采访时表示，除了部分郊区项目外，城区项目的价格依然坚挺，开盘的元大都7号，每平方米均价甚至从28500元还上调到31000元。
在福建省福州市，楼市销量萎靡不振，而价格却非常坚挺，连续4个月过万。4月份一手房签约均价为11321.59元/平方米，环比增加53.62元/平方米，涨幅为0.48%。
当然，也有部分开发商选择了打折或降价等优惠促销方式。根据搜房网统计信息，4月份至今，上海共有近40个楼盘打出折扣让利消息，最高折扣为8.8折。而在深圳，一些开发商还放出少量特价房试探市场。
可是，尽管部分地区出现了房价回落迹象，但波及面和降价幅度有限，多数房产商对降价仍“保持沉默”。
心理大考
其实，开发商目前正在接受一场心理大考。虽然新政压力终将导致房价下跌，但何时是拐点，开发商还在守候。当然，不可否认，新政之下，市场从观望期走向剧变期，开发商心态也出现两极分化之势。
一些开发商性子比较急，他们认为未来市场会走向下行阶段，成交量和价格都会出现一波回调势头，越早将产品推向市场，就可以尽可能获得相对高价；如果推迟卖楼，将出现更多消费者流失的情况，导致产品滞销，因此选择“走为上策”，通过“抢跑”来应对市场。例如，广州白云某楼盘原本将开盘时间定在五一黄金周前后，但4月22日突然宣布将时间改在4月24日。而原定于五一开盘的广州市碧桂园凤凰城楼盘，突然于4月29日晚大规模群发信息，通知意向买家，项目开盘日期提前到4月30日。
与此相反，也有一些开发商选择了“避其锋芒”，用推迟买楼来抵消新政压力。原本定于5月开盘的广州天河五山某新盘突然对外宣称，因工程等原因推迟开盘，计划在6月底7月初上市。中原地产项目部总经理黄韬分析，“抢跑”和推迟发售体现了开发商群体对于最近调控政策在理解上的分歧，选择后一种营销方式的楼盘大多认为市场影响只是短期的，长期看会使区域稳定健康发展。
当然，以万科为首的一些开发商也乐于接受新政，并表示支持。“密集出台的新政旨在促使楼市的理性回归，将促进行业长期稳定的发展。”万科副总裁、北京万科总经理毛大庆表示非常看好调控新政，并且强调不管市场环境如何变化，万科都将致力于企业的长期发展，做购房者所需要的好产品，并且领跑行业向低碳、绿色方向发展。
炒房客的纠结与战术
房价会出现拐点吗？房价什么时候降啊？也有人开始忧虑：“我刚买完房子，降了我就亏了！”
近日，搜房网和中指调查在北京、上海、天津、济南、南京、长沙、苏州8个城市进行了问卷调查。数据显示，大多数欲购房者因为新政而推迟了购房计划，五成认为下半年出现房价拐点。
这个5月，炒房客们最纠结，面对接连不断的调控重拳，似乎有些乱了阵脚。这一个多月以来，炒房客中抑郁者有之，转战海外与二三线城市者有之，囤积黄金者和大肆购买豪宅者亦有之。
就这样被楼市套牢
“现在，我最后悔的就是，去年为什么没有把房子脱手，还逆市进了货！”居住在广州的李先生，3年前投身炒房，目前手上有6套房，其中3套是在去年下半年楼价高位时买进。
“当时觉得还会继续涨，所以没有放盘。”他说，去年楼价疯狂攀升，业主都是“老大”，别人求着你卖，从100万元至105万元至110万元，上升特别快，给人有更高的预期，所以当时一直都没把房子放盘。
去年楼价高位期间，他在某小区买的一套每平米8000元左右的房子，现已跌到约单价7000元了。虽然不至于成为负资产，但首期款20万元却快赔进去了。
“越跌就越舍不得卖”，于是，他就被“套住”了。加上去年还在天河客运站旁边买进的两套房，现在3套房的资产总共“缩水”30万元至40万元。
温州的陈先生也是楼市套牢的典型例子。他通过与亲戚、朋友合股及银行贷款的方式，在杭州、上海、温州等地投资房地产，购得房产十余套。新的购房政策一出，亲戚朋友纷纷要求退出股本，本想快进快出的陈先生因为手中的房产无人问津，资金难以周转。近几天，他因承受不住巨大的心理压力，只得频频光顾心理诊所。
转战二三线城市
孟女士在香港一所大学当汉语教师，在内地已经有6年的房地产投资历史，在深圳拥有两套房产，有一套2009年抛出了。“新政对我来说影响很大，基本在一线城市很难贷款，不能买房了。现在限外令一出，更没法在深圳、北京这些地方投资了，我想看看惠州那边的豪宅，准备去考察一下。”孟女士表示，新政精准地打击了投机投资客，但是也伤及了普通的刚性需求者和她这样的长线投资者。“政策应重点打击短线炒作者，是他们把楼价抬高了。我建议出台政策让购买多套房产者持有至少一年，那样很多炒作者都会被吓退的。”
据链家地产市场部一位负责人介绍，目前全国已有超过30%的炒房者转向房价相对较低的二三线城市。武汉、沈阳、重庆等城市都成了炒房者要抢占的市场。他们认为，这些城市比起一线城市，炒房的成本低了好几倍，升值潜力更大，并且不会有大起大落的现象出现。连地产商们都纷纷“进驻”了，炒房客怎会甘于落后？其实又何止这些，一些有钱的人还把投资之手伸向了黄金和海外房产。
淘房变淘金
“中国黄金旗舰又现千万元囤金大户！”这则消息近日被挂在各大网站头条。据商家透露，这位投资者售出京郊一套房产，转而用上千万资金投资黄金。这位神秘投资客刚刚出手了自己位于京郊的第三套房产，转向投资实物黄金。他说：“现在的楼市不稳定，加上国家各项政策的频频发布，让人心里觉得不安，这次转投黄金主要是用作规避其他投资风险。”
据悉，目前在温州、南京、武汉等城市都现囤金热潮。“最近一个温州老乡在这里买了1400多万元的黄金。”温州人、金顶集团的总裁陶行逸对媒体称。记者算了一下，按照5月10日每克263元的金价，1400万元可以买进黄金将近53公斤。
温州人的传统似乎总是“有钱一起赚”。陶行逸表示，最近接待了不少温州考察团，这些考察团少则四五人，多则十几人，都是朋友介绍过来的。他还透露，很多温州客户以前都是炒房的，现在都过来咨询怎么炒黄金，炒房团变成炒金团了。
近日，金价连创年内新高。5月4日，国际现货黄金价格冲高到1192美元，之后很快超过1200美元。记者发现，在北京国华、菜百等商场购买5公斤、10公斤金条的买家每天都有，消费者对黄金的投资热情还在高涨。
疯狂买豪宅
除了买黄金，生猛的温州炒房团越来越忙乎。
近日，“温州人砸一亿买南京百套房，房价越高越要炒”，类似的声音不绝不耳。一边是国家在不断出台“地产新政”；而另一边，部分炒房客的投资热情却没有丝毫的减退，这成了“新政”下的一大悖论。
几位不愿意透露姓名的购房者称：“国家相关的‘地产新政’一出，反而增强了我们购房的议价能力。”他们认为目前通胀压力严重，一定要投资固定资产，免得手头的现金贬值。
另外，这些投资人基本都是全额付款，不受房贷收紧的影响。就算出台物业税，也不会动摇他们对豪宅的投资。
地产大鳄“弃宅从商”
近期，保利房地产集团营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域，未来的3至5年，将持有型商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。首创置业董事长刘晓光也表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。
据了解，中粮、招商、金融街、首创、富力、保利等地产大鳄近期均加大了在商业地产领域的投资力度。业内人士分析，由于楼市新政并没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或者一次购买多套商用房，这会引起新一轮的商用房投资热潮。
涉足海外市场
近日，从日韩，到美欧、澳大利亚，金融风暴后哀鸿一片的房地产市场，纷纷感受到了携款而来、直奔房市的中国买房客的冲击力。据相关数据统计，4000亿元人民币是被中国政府近期调控楼市新政挤出来的投资资金，它们中的一部分已经杀向了海外楼市。
一家美国媒体说：“一旦中国人积累了些资本，就要找一个出口。”在众多西方媒体的报道中，“财大气粗”、“腰缠万贯”一时间成了中国人的形象专利。美国福布斯网站5月2日甚至为“中国制造”找了个“兄弟”———“中国购买”。但就像那句流行语所说，羡慕的背后，可能就是“嫉妒、恨”，“中国人霸占世界”的论调已然不胫而走。
目前围绕“海外看房”，国内已经形成了一个由海外购房投资者、国外开发商、国内旅行社、移民公司、留学公司、“看房团黄牛”等组成的产业链。
对此，专家表示，未来新的调控政策还将陆续推出， “投资客‘抢食’二三线城市，国内民间资本流向海外，这些都不是政府调控楼市的初衷。”
高压之下 地产股还能投资吗？
通过采访公募私募一线投资人和分析券商研报可知，房地产板块短期存在交易性机会，中期则需谨慎，长期仍可看好。
从4月上旬开始，地产指数的狂跌最大幅度达到30%，之后走势改为横盘。而整个A股市场紧随其后，上证指数转头直跌，创出一年来的新低。一直被认为低估的蓝筹股连续下挫，中小盘股尽管屡创新高，最终还是步蓝筹之后尘，在骤跌中挤压泡沫。跌如潮水，甚至没有缓冲余地。严厉的房市新政似乎并未结束，那么，股市还会再跌下去吗？风险是否已经释放？今后该如何投资房地产股？
谨慎对待充分调整后的市场机遇
短期内，房地产板块的估值已经回落到2008年9月份的水平，“大跌之后有反弹”几乎成为共识。但从中期看，市场对房地产板块仍抱着非常谨慎的态度。
近期本刊记者采访多家机构，公募基金和阳光私募均认为，房地产板块的政策风险已经得到比较充分的释放，后市会有结构性投资机会。而从券商发布的研究报告看，也表示出相同的观点。
易方达基金北京分公司总经理刘超安接受记者采访时表示，“政策对股市造成了极大的打压。不过，跳水之后的房地产板块有超跌反弹可能，存在交易性机会。”私募明星经理童第轶也持有相同的观点，他说：“房地产板块对政策反应得已经比较充分，会反弹，会有一些结构性机会。”
中金公司在研究报告中指出，股价大幅度调整已经反应了较为悲观的房价下跌预期，随着价跌量升，地产股将迎来较好的投资机会。该机构称，短期内行业政策风险已基本释放。当前房价调控已成政治目标，房价不跌，政策不会罢休。而此次政策最严厉之处在于信贷的紧缩和各种税费的严格征收，打压股价的效果非常明显，严格执行甚至可能出现矫枉过正。
另外，招商证券、兴业证券、东兴证券等纷纷给予房地产业推荐或看好的投资评级。不过，机构在乐观的同时也表示出谨慎。国信证券认为，地产股中短期投资机会难现，未来3-6个月仍有较大压力，建议低配。中投证券预测，今年4月份主要城市成交价升量增的情况将成为近几年阶段性高点，市场将迅速出现“量跌”随后“价跌”的调整格局。
民族证券对房地产行业仅给出“中性”评级，认为未来房地产板块的盈利增速将趋稳回落，上市房企资金压力加大；宏观面上，通货膨胀压力渐增，使加息的可能性日益增大，对房地产市场将形成中期影响。
“房地产的调控政策还将继续，何时会出还要看房价、地价等市场各方面反应情况而定，是一个相机抉择的过程。”国海富兰克林基金的研究总监徐荔蓉这样回应记者，他从连续下跌的市场中看到了机会，但在投资策略上仍然相对谨慎。
“经济要转型，但地产代表旧的经济增长模式，目前地产股尽管被低估，但还是要谨慎对待。”童第轶这样看待房地产板块，“不确定因素太多，一方面在经济恶化时国家会拿来刺激经济；另一方面，当经济复苏了，国家就会进行一定的调控。”
长期仍然看好
市场仍然看好房地产业的长期发展，这不仅是房地产及其带动的几十个行业在国民经济增长中的作用举足轻重，而且未来我国经济仍将保持较高增长，房地产价格增长是大趋势。
刘超安表示，从长期看房市新政对市场的刚性需求也造成压制，积存过久则有可能出现强劲爆发。而从整个国民经济看，房地产所占比重较大，如果一直打压下去，会对经济产生负面影响。他对未来的房地产业仍然充满信心。
中金公司预测，房地产市场已经进入中期调整，但2020年之前将处于上升阶段。接下来的两年，市场将呈现“V”型走势，今年下半年至明年上半年，行业将处于明显调整期，明年市场逐步回升。但这轮调整将是市场理性回归的过程，不会改变行业向上的大趋势。同时，受政策预期和信心效应影响，2011年市场复苏的过程可能不会非常迅速，而调整中会缓解“限制供地、高地价、高房价”的市场瓶颈，有利于行业长期发展。
通过对比世界主要国家房价和经济增长关系，中金公司发现，从长期来看，房地产周期和经济增长趋势一致，房价最主要是受宏观经济的影响且波动幅度大于经济波动幅度。参照国际经验，解决住房问题主要是靠市场，我国目前除增加持有环节税费之外，政府能做的已到极至。
据此推断，我国经济仍将处于快速增长期，那么房地产向上大趋势不会改变。数据显示，2004-2007年，全国主要城市人均GDP处于3000-8000美元时，住房价格上涨速度明显加快，交易量高峰出现在人均GDP5000-8000美元区间。2009年我国人均GDP3711美元，刚跨过3000美元关口。目前，一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速发展期已过，二线城市正处于加速阶段，三四线城市则蓄势待发。
总体而言，短期调控政策不会改变房地产长期周期趋势，对房地产板块仍可长期看好。
房地产股还能投资吗?
业内人士认为，对房地产板块个股要进行差异化分析，对一些优势企业可以给予重点关注。如休闲地产龙头广宇发展（000537.SZ），4月初公告拟通过定向增发吸纳大股东鲁能集团的7家公司股权。资产注入后广宇发展将成为全国性地产公司，拥有建筑面积近1300万平米及万亩一级开发土地，其中海南区域占到建筑面积的30%和开发业务权益增值额的43%。对此，中信建投证券曾重估其每股净资产为19.16 元，远高于现在10元左右的股价。
二、三、四线城市的房地产价格上升空间更大，资源为王的房地产行业让二线优质企业名至实归。信达地产（600657.SH）属于纯正央企，是信达系旗下唯一的地产运营平台，具有多项地产资源注入预期，当然该公司在全国性扩张中也面临着管理风险。名流置业（000667.SZ）在产业链整合中注重品牌塑造，武汉城市规划、城中村改造为奇提供巨大商机，正在实施的股权激励将进一步提升经营业绩。
在延伸产业链上，广钢股份(600894.SH)近日受到广泛关注，该公司88%的主营业务是圆钢螺纹钢，受益建材行业发展；宝钢集团与广东国资拟组建钢铁控股集团，这赋予了该公司资产置换预期，外延式发展路径图线。另外该公司实施环保迁建，有利于淘汰落后产能，还将空置出大量土地，具有房地产开发的想象空间。
住宅市场受打压，反过来加强了商业地产的受益预期。金融街（000402.SZ）成为行业调控的避风港，该公司实施回归京津区域战略，相关商务地产储备丰富，现金充裕，财务健康，2010年旗下项目建设将进入高峰。
国信证券尽管建议低配房地产板块，但仍然建议关注五大类品种，很有借鉴意义。包括跌幅大、估值低廉的小盘地产股中南建设（000961.SZ）、阳光城（000671.SZ），受益于大消费增长的物业出租股小商品城（600415.SH）、轻纺城（600790.SH），城投概念兼保障性住房受益股云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）、西藏城投（600773.SH），受益城市价值提升的苏宁环球（000718.SZ）、招商地产（000024.SZ），具有资产注入、整体上市概念的中航地产（000043.SZ）、沙河股份（000014.SZ）等。
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