提要:业内人士称,松江新城广富林地块楼板价相对于现有售价的确有些高,但从土地储备而言,低容积率土地十分稀缺,开发商自然眼红。资料显示,广富林2-5地块为住宅用地,出让面积为94476.3平方米,容积率为0.8,东至规划道路,南至银泽路,西至广富林2-6地块,北至广富林2-4。
业内人士称,松江新城广富林地块楼板价相对于现有售价的确有些高,但从土地储备而言,低容积率土地十分稀缺,开发商自然眼红
昨日,上海第56号土地公告中四幅地块完成出让,其中最受关注的松江新城广富林2-5住宅用地被合生房地产开发有限公司(下称合生)从9名竞争者手中抢得,地块成交总价12.46亿元,折合楼板价为16488元/平方米,溢价率高达131%。这幅土地单价甚至高于调控前招商地产(000024)和万科(000002)2月底联合摘得的广富林2-4地块,当时土地楼板价为16378元/平方米。
开发商看好后市?
此次出让的广富林2-5地块与2-4以及2-6地块成掎角之势,自开拍之初就受到业内极大关注,吸引了近10家开发商参与竞买,包括广东合生、招商地产、绿地集团、香港九龙仓集团在内的多家知名开发商。开拍前一日网上的最高报价已经达到9.8亿元。
竞拍现场,合生、招商地产、九龙仓三家企业表示愿意在9.8亿元的价格上继续竞价,经历一轮暗标之后,合生战胜九龙仓,以总价12.46亿元摘得该地块。
资料显示,广富林2-5地块为住宅用地,出让面积为94476.3平方米,容积率为0.8,东至规划道路,南至银泽路,西至广富林2-6地块,北至广富林2-4。
据悉,广富林2-5地块是广富林地区今年以来出让的第三幅低密度地块。
今年2月26日,招商地产和万科的联合竞买拿下容积率0.8的广富林2-4住宅用地,当时总价为17.16亿元,成交楼板价达到16378元/平方米,溢价率达191%,该幅宅地也成为当时的松江地王,广富林地块自此也成为众多开发商心中的香饽饽。
5月7日,容积率同为0.8的广富林2-6住宅用地进入拍卖,恰逢楼市调控初期,北方城投以18.4亿元的报价摘得该地块,溢价降至92%,楼板价为13723元/平方米,较广富林2-4地块下滑了16%。
广富林地王更替发生在调控不足5个月之际,调控后的地价反而高于调控前,这是否说明开发商对后市的预期已经好于今年2月?
对此,某研究院院长陈晟认为,广富林地块地价走高和其容积率有关,低容积率产品的购买主力是中产阶层,这类产品相对普通产品价格更高,利润空间更大,因此受到开发商关注。整体来看,此次出让的地块溢价率有限,个别土地价格的上浮不能说明整个土地或者新房市场已经回暖。
楼板价接近在售价
广富林地块隶属松江新城,目前松江新城并不缺少低密度的项目,在售的英郡别院、绿地诺丁山别墅都有容积率在0.7-0.9不等的低密度项目,这些项目的公寓售价从1.5-1.8万元/平方米不等,而联排项目单价在2万元/平方米左右,广富林地块的楼板价已经接近不少项目的在售价格。
同策研究与发展咨询部主任夏宇分析,广富林地块的楼板价相对于现有售价的确有些高,但是从土地储备而言,低容积率的土地十分稀缺,因此才会引发开发商极大的拿地兴趣。此外广富林毗邻佘山,很有可能被打造成南佘山概念,对拉动项目的价格起到关键作用。
也有业内人士透露,广富林2-5号地块容积率为0.8,预计将来会建成别墅项目,但按照地块要求“中小套型的面积不低于总量的20%”,广富林2-5地块有约1.5万平方米的面积将建中小套型住宅,加上建筑限高要求低于15米,只能兴建5层以下的低密度项目,如此算来,2-5地块的开发难度不小。
昨日开发商对另一块出让的住宅地块相对谨慎,祥和路2号住宅用地起拍价格为7.34亿元,起始楼板价9006元/平方米,吸引了8家开发商,最后晋程控股有限公司以总价9.92亿元夺得该地块,楼板价12164元/平方米,溢价率35%。
另一幅位于松江区车墩镇的影佳路一号商住地块,被上海同润投资(集团)有限公司以底价1.58亿元摘得。
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