阴阳合同、吃差价……
成交量下降却仍在开店，对于二手房中介行业的种种行为，沪上六大中介公司负责人正面《东地产》，一一作出回应。并预测2011年上海二手市场的成交量价走势，坦言房价下降难。
房地产经纪行业为什么难规范？
“阴阳合同”、中介吃差价、无证经营……二手房中介行业市场存在的一些不良行为，导致该行业被外界所诟病。对此，10月30日，住建部官员表示，房地产经纪管理办法原则上已经通过，很快就会对外公布，但一个多月已过，管理办法仍未出台。市场期待房地产经纪监管办法包含的方面主要有：其一，加强房地产经纪公司备案、证书方面的监管，提高行业的准入门槛。其二，所租售的房屋明码标价，严查备案编号，严禁吃差价；禁止中介机构直接炒卖房屋或当二房东。其三、加大经纪公司的责任，明确执业人员告知义务及所涉及的内容，对于未尽告知义务或者违规操作的经纪公司与执业人员有连带责任。其四、经纪经营场所须公示执照、收费项目、佣金、合同内容等。其五，建立经纪企业、经纪人诚信档案和查询体系等。其六，强制要求交易资金银行监管，建立交易保证金制度等。
谭百强：在上海要开一家二手房门店需要5张从业资格证书，而资格证书的考试有多方限制，在上海每年只有一次考试安排，准考人员必须大专以上，考试通过率也并不高。种种限制下，也就出现中介门店一种奇怪现象，借证开店且有证书的人并不是这个行业的。证书叫价高时能达500—800元一张，低时也要300元一张。
叶厚彪：今年年初我们就已计划制定佣金收费项目，但由于中介公司在二手房买卖交易过程中佣金只有2%，在全国属于低水平，加上市场低迷时，佣金还会打折扣，这就使得很难再做出细化。
施宏叡：目前房地产经纪人所涉猎物业类型繁杂，包括住宅、商业、办公等，每一类物业操作方式不尽相同，各个地区甚至上海各个行政区域的交易流程都不尽相同。同时，信贷、税收政策变动频繁，经纪公司一般都会自行制定操作流程，这使得实际从业的经纪人操作空间较大，增加了业务操作的各项风险。
罗亚东：阴阳合同最主要的获利者是买卖双方，而对于中介公司来说这只会使得交易谈价周期被拉长，当然由于行业的鱼龙混杂，一些小中介为抢夺生意，愿意配合买卖双方，这就导致其他中介公司被迫应战。因此，拒绝阴阳合同的出现，还需要买卖双方加强配合。
赵宇彦：二手房中介公司众多，小中介店直接经营成本不高，导致行业门槛低。成交量回升，中介店跻身进入，成交量下降，立马关店走人的现象屡有出现。
2010年二手房价为什么难下降？
据上海二手房指数办公室数据显示，2010年上海二手房价并未下降，相反仍有半数以上的板块成交价格在上涨。全年高压楼市调控政策下，上海房价为何不见下降。
谭百强：整体来看，2010年政府不断地出台各种调控方式来压制购房需求，从而压缩房价快速上涨的速度，但由于全世界处在通胀、人民币升值，以及宽松的货币政策下，房价只能短时间内下调，从长远看房价还将往上走。
叶厚彪：通货膨胀预期、人民币升值等因素下，购房者通过买房保值增多，而且热钱也在通过各种渠道流入楼市，上海房价难下降。
罗亚东：限购令是一种双刃剑，可以压制不合理的投机需求，但也导致市场出现可买可不买，可卖可不卖现象，这对资金链并不紧张的卖家来说，惜售现象下也就不愿意降价出售。
陈史翎：解读政策会发现政府并不是要房价大幅下跌，也不希望看到房价大幅上涨，因此房价稳定上涨、合理回归是政策的主要意图。
成交量下降为什么门店还在开？
相比2009年上海二手房成交量突破性地达到29.8万套，创造历史最高纪录，然而，2010年上海二手房交易量急转直下，截止11月30日，全市成交量还不到14万套，不及去年一半。成交量腰斩，但上海二手房中介公司的门店数量却在不断增加，仅21世纪不动产上海锐丰不到一年就已开店超过100家，中原门店数量也成倍上涨。
谭百强：尽管规模中介公司门店在上涨，但其中一些小中介店却仍在关店，其中在5月份就有200多家中介店关门。而规模中介店选择继续开店，主要出于市场占有率考虑。
叶厚彪：市场低迷期对于有资金实力的中介公司来说，反而是一个机会，可以借此提高市场占有率，以及提高服务品质。
施宏叡：2010年开店计划是在去年策略中的一部分，上海的规模中介公司门店数量还远没有到饱和阶段，而在市场低迷期间开店，更容易找到合适的门店经理。
罗亚东：2009年二手房成交活跃，部分中介公司“粮草”充足，也就能抵御2010年市场的低迷，再加上看好后市发展，
赵宇彦：对于中小中介公司来说，门店数量少受市场影响也相对较少，因此在2010年我们也加大了在市中心的布点，同时也鼓励经纪人竞争门店经理岗位，为将来再开门店储备人才。
2011年二手房成交量价怎么走？
谭百强：今年11月二手交易以及门店来客量依旧低落，观望气氛浓厚，预示着12月、来年1月楼市交易会保持平淡的同时，大量需求的滞留也给明年小阳春积蓄力量。整体来说，由于调控影响力的快速消退，2011年上海住宅市场交投节奏将向常态回归，“小阳春”、“金九银十”的很大程度上会得以实现。其中，中高端住宅市场交易一直未脱离楼市整体走势，虽然在10月份交易数据中占全市成交桃树比重略有上行，但持续性并不看好。未来半年内大致会与整体市场一道，形成低谷徘徊、蓄力反弹的轨迹。
叶厚彪：由于国家宏观调控政策取向已由“保增长转为维持资产价格及物价稳定”，故来年市场货币投放规模或将有所缩减，其中针对房地产开发及消费部分的贷款，也将出现降低；而在保障房等系列针对解决中低收入人群住房问题的供应尚未跟上以前，政府对购房需求应会继续采取抑制措施，以防供需失衡下房价再度出现大幅上涨。基于市场资金投放收紧及需求继续受抑制下，预计一、二手房成交量均将难有大幅反弹，并会伴随市场心理变化、和政策面变化，呈现波动式走势；而在价格方面，预计全市二手房均价将保持2010年的稳步小幅上涨态势。
施宏叡：我们预期，在成交量价方面，农历新年之前，楼市会保持成交量平稳，价格微幅下跌的走势，而放眼2011年，成交量回升依然是个必然。价格的微幅波动是可能的，但显著降价确实无法想像的。所以我们认为市场微幅波动中消耗量能是未来的主旋律，不能用原来调控的思维方式去考虑楼市冬天的问题。未来的楼市既没有冬天也没有夏天，而是在深秋和初春的季节中转换。
罗亚东：明年市场成交量价，我们的解读是谨慎乐观。如果成交量一旦快速反弹，政府必将出台调控政策，目前政府的政策储备就有房产税、加息，以及现有的限贷限购。因此，成交量明年可能维持在2009年和2010年平均水平之间。
陈史翎：春节前一直是上海楼市的传统淡季，在调控背景下，明年春节前夜成交量也将以淡季为主，而在3、4月份，因前期市场被压抑，有可能出现短期释放，成交量回升。如果此时政府不出台调控政策，成交量将继续维持上涨。不过，从国外市场来看，美国货币量化政策将会促使政府采取货币收缩政策，因此明年上海房价也将不会出现大幅上涨态势，与GDP增长持平。
上海二手房中介公司对比
公司名 门店数量 经营模式 定位 优势 考验 2010年策略 2011年开店计划
中原 近250家 直营 中高端 目前上海市场占有率最高，香港中原支持，一手代理业务发展增速 二手业务受市场波动大 加大一手代理业务，加大与品牌开发商合作 原有地区继续增加门店密度
21世纪不动产上海锐丰 近260家 加盟21世纪
不动产品牌 中高端 总部在今年年初美国市场上市，门店数量急速上升 门店快速增长的背后考验后台实力 后台部门进行量化管理 根据市场热点增加门店数量，但增幅不会超过2010年
汉宇 100余家 直营 中高端 一二手联动成果明显 二手业务与一手代理结合度 加大一二手联动，并向商铺业务渗透 计划进入崇明市场
德佑 66家 直营 中高端 中高端市场的精耕者，在静安等市中心片区市场占有率领先 合伙人制度仍需时间考验，门店开店数量随着基数的增加有放缓趋势 为上海中高端楼盘进行分销，强化后台管理 在杨浦、嘉定、松江等原来空白区域开店，方向仍是区域内的中高端项目
我爱我家 94家 直营 中低端 业绩受市场波动较小，门店租金成本在同行中具有优势 整体品牌知名度不及同行 重新规划区域分配，将三大区域合并成两大 计划开店至120家
志远 28家 直营 中高端 专注中高端市场，经纪人激励机制优势 竞争对手较多 强化售后服务，实施“8通电话”、“8条铁律” 继续在已有的市中心布点
永庆 48家 直营 中高端 科技化系统在同行中处于领先，可依托台湾永庆资金 区域竞争能力与香港背景的中介公司有差距 不间断进行人才储备，加大品牌推广 开店数量与2010年持平，继续在市中心开店
信义 近40家 直营 中高端 人才储备和培训有优势，可依托台湾信义房屋 本土化进程 新人培训实施 五年计划还在审批中
查看更多相关信息，可登陆松江第一招聘网>>
