“除了9月份略优于去年同期外，其它月份均出现大幅下滑，且降幅普遍在20%以上。5、6月份同比降幅更是超过7成。”某知名中介老总坦言：“这一年心都提在嗓子眼。”在楼市大调整之下，市场冷清不可避免，上海中介行业也经历了跌宕起伏的一年，二套房新政的出台，存款准备金的多次上调、银贷政策的连续缩紧，以及市场上买卖双方观望情绪的日渐浓厚，都使得今年的中介行业无法回到火热的2009年。
上海二手房指数办公室认为，11月全市二手房指数延续9月至今的弱势反弹走势，微幅上扬。但从市场反应来看，当前已逐渐进入前期政策消化期，买卖双方处于深度博弈中。《新民楼市》近日询问多家中介公司发现，除少数中介门店盈利超过去年，绝大多数尤其是一线中介公司仅靠二手业务已无法维系企业正常运转，大部分企业纷纷开始转变思路，多角度入手，拓宽业务渠道，实现一二手联动调整企业运营结构和运营方式，基本达到收支平衡，不过仍有部分企业坦言，无论怎样努力，始终比去年骄人的业绩减少30-50%。
现状：比前年好比去年差
“今年赚钱很辛苦。”上海合富置业董事总经理袁敏杰坦言，“遭遇到史上最严的宏观调控确实让市场冷了不少。”除了外在不可抗力之外，袁敏杰透露：“今年公司加大扩张步伐也是影响业绩的一个客观因素。”据悉，从去年第四季度至今，合富置业短短一年时间从原本20家店增加到目前的70家。“从利润来说，比2009年差，但比惨淡的2008年要好很多。”袁敏杰表示，淡市开店并非不理智，市场不好更有利于大公司在地段好的区域布点，结束一店单打独斗的局面，一旦回暖势必会增加市场份额。而汉宇地产董事总经理施宏叡也坦言：“公司二手业务下滑明显，所幸一手业务发展势头良好，弥补了营业损失。”
尽管上述企业并未透露具体数字，不过有业内人士表示：今年中介公司二手业绩减少三五成绝非个案。但是相比2008年全球金融危机引发的中介关门潮，全市今年门店关门比例不会超过20%。
之所以出现上述情况，看惯市场起伏的施宏叡表示：“经历了两次调控，人们会在一个月内逐渐完成对政策的消化，市场也逐渐走完了调整过程。因此年头和年中两波活跃的行情救了我们。故而门店缩水并不严重。”这与德佑地产中二区区域经理冯文萃的想法不谋而合：“纵观这几年的市场变化，成交的线路总是曲折上升的。”
未来：多方出击抗风险
今年市场并未冰封，除了市场的原因，笔者认为：历经5年大起大落，中介公司越来越知道淡市下隐藏的发展机遇，从公司层面规避风险的能力也在逐步加强。在调查中，笔者发现，中介度淡各出奇谋，主攻租单、一二手联动以及淡市布点成为今年中介的重点发展方向。
“从5月开始的租赁热让我们积累了渡过资金的难关。”冯文萃透露：德佑地产在4月下旬到8月底买卖成交量下浮严重，但租赁成交上升明显。据悉，以往租赁与买卖佣金收入呈2：8比例，由于租赁佣金大幅上涨，买卖佣金有所减少，估计目前租赁业务的贡献率要超过30%。在访问中，笔者还发现为推动租赁业务，有中介公司为租客和业主提供了不少优惠，租客在部分中介成功租赁房屋后，可获得免费搬家或者免费房间清洁服务。
至于从2006年开始就屡试不爽的一二手联动也在今年为中介行“雪中送炭”。“今年接了35个楼盘的分销，一手业务在汉宇的比重从去年的30%上升到50%。”施宏叡略显骄傲地表示。事实上，在调查中笔者发现，汉宇地产部分门店一手业务甚至达到主营收入的80%。而德佑在4月下旬到8月四个半月成交的461套房源中，一手分销也起到积极的作用，最典型的案例是中心铂庭代理仅三天就成交88套。
此外，由于目前存在一部分小中介经营面临困境，有退出市场的计划，门面转让费用有所降低，在这时候选择接手经营困难的小中介，不失为一个好的时机。除了上文提及的合富置业外，中原、汉宇、利尊等也在今年加紧了布点速度。
市场背景 “V”型调整挑动中介神经
“一年尝尽市场冷暖。”上海中原董事总经理谭百强无比感慨。作为目前上海市场份额最大的中原地产，其一年遭遇绝对是行业的缩影。根据中原门店多例采样显示，1-2月份，中原门店单组每周买卖客户带看量约为30批左右，与2009年同期基本持平。3-4月份上旬，带看量提升到40-50批次，与年初相比增长50%以上。4月新政出台后，带看量迅速下滑到30批以下，该局面一直延续到8月中段。在8月份交易回暖的鼓舞下，9月初带看量缓慢提升至接近40批次。二次调控之后，即10-11月中旬，门店带看量再次下滑到每周带看约30批次。11月下旬开始，这一数据开始小幅回升，目前达到每周35-40批次。
类似的情况也出现在21世纪不动产提供的数据显示，今年新政国家第一轮调控政策下，5月全市成交量环比下滑近7成，各板块带看量环比平均下滑五成左右。但自6月起，带看量缓慢回升，成交量也趋于稳定、波动幅度保持在5%左右，9月成交套数达到全年前11个月的最高水平，环比增长43%。随着10月上海调控细则出台，全市成交量再降25%，随着政策影响力的减弱，11月下旬带看量又有了2-3成的增加，总体市场的成交量也增长近10%。
不过今年并非完全的哀鸿遍野。和历史一样，任何时候淡市里也不乏亮点，今年楼市两极——豪宅和动迁房居然受益颇多。
“10月开始，受限购、以及通胀预期影响，大户型、高端楼盘房源成交比例逐步上升。”根据21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪的说法，买家多关注130平方米以上的大户型房源，以及单价5万元/平方米以上的高端楼盘和别墅项目。受此影响，11月单价5万元/平方米以上的高端大户型二手房源成交单价上涨4%-10%。
另一个有趣的楼市现象是，由于新版沪十二条中动迁房上市时间从原来规定的5年缩短到3年，10月下旬动迁房上市细则实施后，市场在动迁房的带动下走出了一波强势回暖的行情。汉宇地产数据显示：11月份以来，动迁房带看量增长67%，成交量翻倍增长。特别是动迁房集中的宝山、松江等区域，11月份成交量环比增长50%以上。随着大量低端购房者入市抢购动迁房，动迁房价格也逐渐水涨船高。比如位于宝山顾村的动迁房基地的丰水宝邸，在动迁房政策出台之前均价为11000元/平方米，此前由于多数房源不足5年，几乎无人问津。但是，动迁房操作出台后，不仅挂牌量增长了近200%，带看量、成交量也呈倍数增长。同时，由于购房者众多，丰水宝邸在一个多月内价格上涨超过20%。而在动迁房的带动下，周边商品住宅价格也快速上扬，目前该板块高品质二手如世纪非凡、旭辉依云湾售价已经达到16000-18000元/平方米。
中心区板块（老公房板块代表）房源奇缺一套房子多人抢
中心区板块包括静安、黄浦、卢湾，可谓寸土寸金，房源越来越少，房价居高不下。
“今年市场不是很好，成交量下降，价格倒是上涨了有40%，目前为止我们今年成交了20来套房子，温饱还是有的。”位于茂名路上的佳歆房产中介门店里，经理老张悠然地抽着烟。看着这个不足8平方米的空间、包括老张在内的三个工作人员，笔者算了一下这“20来套”房子能给他们带来多少利润，虽然用老张的话说“今年市场不好”，但仍旧是个不菲的数字。“其实主要是去年卖疯了，今年实在没有房源了，出来一套就有好多人抢，在我的纪录里，去年成交最快的一个客户只用了半个小时。”老张回忆起去年来神采飞扬，“去年我们一共成交了七八十套，有百来万的利润。”
虽然中心区二手房交投活跃，但是并不是所有中介都能像这个小店一样过上“温饱”的日子的，“今年关掉了许多直营店，入不敷出就先关掉，市场好的时候再开。”在老张看来，虽然近期成交情况一般，但是明年肯定是个“好时机”，“最近虽然成交很少，但是前来咨询的人非常多，就静安区来看明年房子肯定还要涨个20%。”
板块内（静安区为例）主要成交物业类型及价格区间：
豪宅：中凯城市之光、静安四季、经典茂名、国际丽都城价格区间：500万-2000万
老公房：茂名公寓升平街静安别墅价格区间：100万-400万
板块内标本门店：佳歆房产中介茂名路店
今年销售额分布：
最好的月份：3月最差的月份：10月“今年政策太频繁了。”老张抱怨道，“今年上半年的时候销售还不错，延续了09年的火爆，特别是3月份。最不好的是今年9、10月份。限购令太厉害了，买中心区老公房的多数是投资客和小孩的学区房，并非刚性需求。限购令一出来，投资客急剧减少，贷款难贷了，只有部分钱多的或者急需买房的还在继续购买。”老张翻了翻成交记录，继续告诉我们：“现在一套房子的成交周期最长要2个月左右。房东也经常跳价，中凯城市之光有一套房子一下子就跳了170万。”
今年客户群组成情况：本身资产丰厚、不需要靠贷款买房的客户；急需购房的刚需；对后市非常看好的客户等。
最有代表意义的一次成交：据老张透露，今年有一位手握七八百万现金的客户找到他，要求老张帮他在附近找房子，随便什么房子，只要能把七八百万花完即可。用客户的话来说：“与其钱放着贬值，不如投到楼市，反正明年肯定还要涨的。”
板块内最成功的销售员：“年收入有几十万吧。”对于高薪中介，老张也只是用“几十万”来含糊表示，从行业内了解，其实中介收入来源却不是仅靠门店房屋交易，更多中介由于对市场敏感、信息渠道广阔，自己买卖房屋赚得钱远比本职工作所得要多得多。
徐汇滨江板块（世博概念板块代表）买卖温吞水无碍中介集体笃定
宛平南路龙华路口，短短50米的距离云集了7、8家中介门店。据汉宇地产宛平临江分行二组高级经理徐光杰介绍，徐汇滨江沿线目前有二手房中介门店50家左右，而真正有诚意的挂牌房源不到200套，竞争十分激烈。
受房源较少限制，徐汇滨江板块二手房市场交投清淡。“排除车库类的换手，徐汇滨江板块09年全年成交254套，今年前10个月累计成交115套，预计今年较去年成交减半。”徐光杰预测到。具体到代表案例，从成交量上来看，中海瀛台今年月均换手2套左右，相比去年月均换手6.5套，可谓冰冻。不过成交价格则从去年不到2万元/平方米的单价扶摇直上至如今2.7万元/平方米，涨价近五成。
作为近年热点板块之一，徐汇滨江沿线自住率超过80%。“即使是投资客也看好这一片未来发展前景，根本不着急脱手。今年营业额缩水了一半。”福美来不动产宛平南路加盟店高级经理傅雯菁既无奈又坚定地表示：“不过我会等到龙华质的飞跃，这一天或许就在明年。”
板块内主要成交物业类型及价格区间：
千万豪宅：尚海湾、百汇园价格区间：800万-1300万元左右
高端公寓：中海瀛台价格区间：420-450万元左右
老公房、学区房：龙南五村、长峰小区 价格区间：140-160万元之间
板块内标本门店：合富置业龙华分行
今年销售额分布：
最好的月份：7月62万营业额
最差的月份：11月19万营业额
其他月份：平均25万——30万营业额
“受政策的影响太明显。”该门店高级经理宋青云告诉笔者。每次政策出台后的第一周，看房人数急剧减少。7月开始，市场交投逐渐活跃，积极入场的购房者越来越多。不过随着更为严厉的二次调控出台，限贷、限购从客观上影响了二手交易。“从上个月25号开始，每周看房量又增加了25%。这一是因为年底买房者传统的‘捡皮夹子’心态又起，二是由于很多一线员工临近回乡，赚钱心切。”宋青云坚信到明年3月，徐汇临江板块还有一波交易热潮。
今年客户群组成情况：想买学区房的刚需置业者、国内高端买家（上海与外地人各占一半，浙江人居多）以及一些使用他人名字购房的境外人士。
最有代表意义的一次成交：据透露，9月中旬，某手握10套尚海湾房源的温州投资客在二次调控前，因担心政策未尽，后市不明急于抛售名下物业1套，低于市场价近20万，挂牌2周后就被等待已久的抄底客成功接盘。
板块内最成功的销售员：位于中山南二路宛平南路某小型中介的一女性业务员，年近五旬，一直在龙华板块生活工作二十年，近三年买下该板块7套物业。
顾村板块(动迁房板块代表）动迁房异常活跃
今年顾村每月的成交量保持在100套左右的水平，相比去年下降了2/3。而据笔者了解到，该板块的动迁房异常活跃，“现在二手动迁房月平均的挂牌量达到了200套的数量。”福美来顾村店的杨经理表示，由于政策改变，原本五年才能出售的动迁房现在三年之后就可以转卖，另外再加上没有营业税和个人所得税的因素影响，二手动迁房的房东们也开始纷纷跳价，“原本10月之前均价在10000—11000元/平方米，现在均价都跳到了13000元/平方米。”杨经理补充道，即使是在刘行，动迁房也从9000元/平方米上升到了12000—13000元/平方米。
板块内主要成交物业类型：小户型的老房子
单价区间：9000元——12000元/平方米左右
板块内标本门店：福美来顾村电台店、中原顾村分行
“去年的时候，我们带客看房到客户付定只需要10天左右的时间，甚至最快的只需要7天，但现在从看当到下定都要1个月的时间”福美来顾村电台路分店的经理杨波这样告诉笔者。
中原顾村电台路分行的王桂华经理表示，受政策的冲击，今年顾村板块的成交量大约同比下降了30%左右,以自主刚需为主，其中六七十平方米的小户型最受欢迎。
据王经理透露，11月以来看房量又开始上升了，每天都有两三组客户要求看房。
最有代表意义的一次成交：王经理对此感慨说：“今年4月的时候，我们这里来了一个生意人，他在上海做了多年的生意想安定下来了，在我这里看中了一套房子，是在80万元左右的58平方米的小房型。他当时没有养老保险，银行税单也没有，所以在银行审批的时候没有通过，很是可惜！”说到此，王经理唏嘘不已。
九亭板块（新城板块代表）投资撤出刚需凸显
“九亭这里的房屋交易今年主要以刚需购房目的为主，自住和置换的比例大概分别占到了60%和25%左右。今年的调控政策频出，所以选择投资的人并不是很多，只有占了总量的15%上下。”21世纪不动产九亭沪亭北路分店的刘先武经理这样告诉笔者。
从刘经理处笔者了解到，今年九亭板块的二手房成交量估计只达到了去年的一半水平，下跌明显，“去年九亭板块是以买房做投资为主的，但今年成交的大多数都是以换两房和换三房为主，刚需一下子凸显出来了。”此外，笔者还得知这些以刚需为目的的两房和三房，总价大致在120万元和130万元左右。
板块内主要成交物业类型：90—100平方米的两房
价格区间：120—130万元左右
板块内标本门店：21世纪不动产九亭沪亭北路店
最好业务员销售记录：5000万元
“其实九亭板块不乏一些高品质的别墅和高档住宅小区，虽然交易量少了许多，但是由于这些楼盘房源的成交金额，还是有个别的中介人员在年终给出了一份出色的个人业绩单。”据悉，九亭板块中今年最好的业务记录是5000万元的全年二手房成交业绩。从刘经理处得知，这些成交以购买别墅为主。
今年影响最大的政策：“全年感觉还是限贷限购的影响是最大的”，金经理如此向笔者说到。限购限贷之后，看房量和成交量明显开始缩水，“去年的市场形势大好，所以九亭的中介门店也就多。那时二手房平均一月的成交量能达到300、400套，而今年到目前为止，九亭板块所有的二手房月平均成交量也就100、200套，缩水了1/2左右。”
联洋板块（国际社区板块代表）个别楼盘成交“冰火两重天”
德佑御翠园点的分行经理金龙云告诉笔者，早在政策出台前，该区域的二手学区房势头比去年整体还要好，可是过不多久楼市情况急转直下，跌入低潮期，“上半年的5、6月份是成交的冰点，在这两个月里整个联洋板块的成交量都没有超过10套！”对此金经理分析到，由于政策出台时正是入学期，导致了学区房交易量下降。
金经理向笔者介绍到，“今年虽然有些楼盘一月都卖不出去几套，可是仁恒河滨城却平均每月都有20余套的成交量。”仁恒河滨城属于高档楼盘，起价就不低，但是这种情况下，仍成为2019年联洋板块最令人印象深刻的楼盘。“而且这些高档楼盘大多属于刚性置换需求，并不做投资，这部分占了60%以上，”金经理补充说到。
板块内主要成交物业类型：高档公寓、别墅
价格区间：300—1500万元左右
板块内标本门店：中原地产联洋店
今年销售额分布：
最好月份：3月 最差月份：5月
截止目前，门店完成了去年的75%左右，与去年相比有差距。具体来说，3月成交量为今年之最，4月下旬到5月受政策影响成交最惨淡，但同样是政策后一个月，10、11月成交相对稳定，可能是购房者对政策有了足够的心理准备。门店马国顺经理透露，虽然联洋二手房的挂牌量未受政策影响，但议价空间已经从去年的3%-5%扩大到了10%-15%。
今年门店客户组成情况：自主客为主，投资客明显锐减，受限购令影响，千万级大单客户数量增加。
最有代表性的一次成交：一位温州客人看中一套仁恒河滨城的豪华复式住宅，总价在3000万以上，但房东报价与买家心理价位相差300万，为了促成这笔成交，经理马国顺亲自上阵与上下家双方协商超过15次，最后只差30万的价差时，经理自费买了机票直飞温州，最终“敲定”，整个过程耗时大半个月。
最成功的销售员：由于联洋二手房普遍标的较高，因此成交大单的销售员收入与普通销售员差距较大，据保守估计该板块内今年销售员收入高的可达70-80万，也有极个别上百万的。，但绝大多数在10万以下
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