刚刚过去的2011年，在楼市“屡涨屡调”的大势之下，房价涨势得到遏制，“只涨不跌”的神话也终被打破。然而，由于“深度”调控而随之带来的房企资金吃紧、一二手房成交量急剧下滑、土地市场趋冷等局面也变得一发不可收。进入2012年，楼市交易僵局能否打破、调控政策会否出现松动、房价会否跌至市场预期、购房者如何把握时机选择入市……带着这些疑问，记者走访了相关部门并逐一盘点了2012年楼市的几大看点。
看点一：盘活楼市“口子”何时开？
自2011年10月份开始，楼市成交量一路下滑明显。开发商新盘无人问津，房产中介涌现“关门潮”，“零成交”现象屡见不鲜，成交量的持续低迷成为困扰整个房地产市场的致命因素。
据了解， 2009年开始，自 松江一二手房的成交量逐年下滑，截至2011年年底，成交量数据显示比2010年跌得更为严重。2011年，交易中心新建商品房登记核发共计2.0548万件，与上年同期相比减少16%；建筑面积226.7万平方米，同比减少21%；成交均价为1.1422万元，同比上涨了14%。存量房买卖过户9130件，与上年同期相比减少39%，建筑面积153.5万平方米，同比减少30%；成交均价8781元，同比下降1%。
成交量一蹶不振能在2012打破僵局、盘活楼市吗？对此，业内人士分析指出，想要打开盘活楼市的“口子”，从一方面来说，其内在因素主要是开发商的资金情况。依照目前的市场，上市再融资几乎处于停滞状态，再加上个人信贷持续紧缩，如果房屋销售面积继续大面积下滑，2012年开发商的资金面和降价销售的压力也将进一步增大。另一方面，从外在因素来看，政府对楼市调控政策的执行力度将直接影响到整个房地产市场的走势，会否延续“限购令”也将在很大程度上改变市场“命运”。而“地市”直接影响着“楼市”的预期，激活楼市的关键是，要看2012年会否在抑制土地价格快速上涨的势头有所行动。
看点二：房价跌至市场预期有多远？
如要用两个字来形容2011年的房价，一个是“调”，另一个无疑就是“跌”。自2011年年初开始，楼市注定经历一个大“调”之年，而随后限购、限贷、限价的汹涌来袭，房价大“跌”便一发不可收。
说到“跌”，或许人人心里都会冒出一个疑问来：真的有跌吗？虽嘴上不说，但似乎大家都清楚，就算过去的这一年里房价跌得天花乱坠，但它依然离整个市场预期相差甚远。简单来讲，买不起的还是买不起，买得起的也不在乎跌的那点“小钱”。
记者走访松江多个楼盘后发现，2011年，不少区域的房价出现了一定程度的下跌，但绝非一片“普跌”。即使下跌，也多是在高位基础上的小幅回落，实际上与2010年年底的房价相比依然高出一截。而且，个别楼盘的房价并没有明显的松动，甚至逆势上涨，如松江新城板块的东鼎名人府邸项目，其在售均价非但不跌，还在原来的基础上每平方米加价200至300元不等；又如松江老城板块的万科金色华亭项目，2011年年底开盘的均价比万科在青浦、嘉定的项目每平方米贵1000元左右。
据中原地产松江分行的一位经理人介绍，现在一些打折楼盘折前的价格大多是在2011年3月中旬左右最高点的报价，即使按八或九折计算，现在的报价也离市场预期有差距。如松江新城板块绿地蔷薇九里项目，之前推出的一批特价房，虽然均价跌至每平方米1.2万元至1.3万元之间，却依然高出2010年年底每平方米1.1万元的销售均价。
对于这种涨跌互现、明降实升的情况，业内人士分析认为，目前房价还处在下行过程中，远没有到达底部。开发商使用的种种“降价促销”手段，一方面是为了抵抗调控的艰难的局面；另一方面也是为了提高成交量、拉动市场需求。但购房者心里清楚，以这种方式要改变市场困境是不可能的。除非开发商在价格上拿出更大的诚意，合理定价。
看点三：相持僵局何时打破？
由于楼市调控政策不松动、市场观望气氛浓厚、博弈多方大打拉锯战、房价变动不稳定等因素，而使得买卖双方交易的僵局在2011年上演了整整一年。
区房地产交易中心的数据显示，在刚刚过去的2011年12月份，松江存量房交易共394套，与上年同比下降54.7%；交易面积4.1万平方米，与上年同比下降55.9%；交易金额49197万元，与上年同比下降57.2%。交易量的急剧萎缩，也从另一面直接表现出市场的不稳定性。
对于如何实现在2012年打破相持僵局，业内人士指出，对开发商而言，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。如果2011年的严厉调控能在2012年继续，房价很可能出现同比下跌，在此时选择入市为最佳时机
